L’agent immobilier n’est pas qu’un entremetteur. Il a l’obligation d’attirer l’attention des parties sur la gravité d’une transaction immobilière et sur ses risques éventuels …
Dans un arrêt rendu le 11 décembre 2019, la Cour de cassation reproche aux juges du fonds de ne pas avoir condamné l’agent immobilier qui « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.»
Les faits se sont déroulés à la fin de l’été 2014. Le 30 août, un couple confie la vente de leur bien à une agence immobilière. L’actif est affiché à un prix de 160 000 € et il est prévu, une commission de 10 000 € pour l’agent immobilier.
Le 22 septembre, les vendeurs signent une promesse de vente auprès de l’agence, avec un acheteur de 25 ans. Ce dernier, est célibataire et exerce la profession de cariste magasinier. Il déclare qu’il ne recourra pas à un emprunt pour financer l’achat. Ils ont rendez vous le 16 décembre chez le notaire pour signer l’acte de vente définitif mais l’acheteur ne vient pas. Le lendemain, il s’engage à payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs comme il était prévu dans la promesse en cas de défaillance de l’acquéreur ainsi que la commission de l’agent immobilier.
L’affaire est portée en justice. L’acquéreur est condamné à indemniser les vendeurs mais se trouve dégagé d’une telle obligation envers l’agent immobilier. L’arrêt du 13 septembre 2018 retient que la situation de l’acquéreur n’avait jamais été dissimulée aux vendeurs et qu’ils étaient « toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, (…) l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur. » Faux rappelle la Cour de cassation. L’agent a failli à son devoir de conseil.